האגדה על מחירי הדירות

By | 10/05/2013

כמעט כל האנשים שאני מדבר איתם חושבים שמחירי הדירות תמיד עולים.

כמובן שזה ממש לא נכון, לא בארץ ולא באף מדינה, אבל אם נשלב את הזיכרון הקצר מאוד שיש ל 95% מהאוכלוסיה ביחד עם בורות של 95% מהאוכלוסיה בנוגע לעובדות נקבל בממוצע שלמעל 95% מהאוכלוסיה יש קונספט שגוי מוטמע במודעות. כאשר ל 95% מהאנשים הסובבים אותך יש קונספט מסויים, אתה צריך להיות אדם מיוחד כדי לא להסחף אחרי העדר.

תקופות של עליות מחירים בדירות מתאפיינות בכותרות צעקניות בעיתונים ובהפגנות בשדרות רוטשילד בתל אביב, לכן הן בתודעה של כולם. תקופות של קיפאון או ירידה הן תקופות שקטות.

בתואר למדתי על הטיות שונות שטברסקי וכהנמן כתבו עליהן. אינני זוכר איך נקראה ההטיה הזו, אך כאשר אנשים רואים משהו קורה לאורך זמן לא ארוך (נניח לאורך שנה) הם מותחים קו ישר ומניחים שזה יהיה ככה לנצח, או לפחות לתקופת זמן ארוכה. ככה זה, ככה רוב המוחות האנושיים עובדים – באופן ליניארי, לא משנה מה קרה בעבר. בנוסף, אם חוזרים על טעות מספיק זמן באוזניהם של אנשים, הם מתחילים להאמין בטעות הזו ולפעול לגביה אף שלא פעם הם יודעים שהם שוגים.

אני חושב שמשקיעי ערך שונים בתפיסה שלהם של העולם ולכן הם פחות רגישים להטיות כאלה (לא שאין למשקיעי ערך הטיות, סך הכל כולנו אנושיים). סימן לכך אפשר למצוא, למשל, בעובדה שכמעט כל משקיעי הערך שאני מדבר איתם לא קנו דירה. המתאם בין היותך משקיע ערך לבין העובדה שלא קנית דירה הוא פשוט כמעט מושלם, לפחות מבין האנשים שאני מכיר בתחום (לא מעט), מכל טווחי הגילאים. בנוסף, המעטים שכן קנו דירה, קנו לפני שנחשפו להשקעות ערך. הקונטרסט הוא כל כך חזק שברור שהוא גם מובהק סטטיסטית. העניין הזה אינו מובהק רק במשקיעי ערך בארץ. למשל, גם באפט קנה בית אבל רק שנים לאחר שהשקיע ובנה הון ולאחר שמחיר הבית היה זניח ביחס להון שלו (ואישתו לחצה…). כשבאפט קנה את הבית שלו ב 31,500 דולר (בפברואר 1958) היו לו כבר לא רחוק ממיליון דולר.

(אגב, תופעה נוספת שאני רואה אצל משקיעי ערך אבל במובהקות נמוכה יותר היא שהם אינם עושים ביטוח כלל. לא ביטוח חיים, לא ביטוח רכוש, כלום. אודה אתוודה ואומר שלעבדכם הנאמן יש ביטוח חיים צנוע, אך מה שבטוח (ביטוח) הוא יקטן עם הזמן ועם ההון).

בואו נדבר עובדות. אני ושותפי עשינו אנליזה קטנה לגבי מחירי הדירות בארץ ב 20 השנים האחרונות (שהיו מאוד פוריות בענף הנדל"ן).

חשבתי שלפני שאפרסם את המסקנות שהגענו אליהן עבור 20 השנים המשוגעות האלה שהיו לנדל"ן, אשאל את קוראי הנאמנים מה הם חושבים. אשאל אתכם שש שאלות, אנא ענו בתגובות בקצרה. נראה מי יקלע.

נסו להיות כנים עם עצמכם, אל תרוצו לחפש באינטרנט – תכתבו מה שעולה לכם בראש. נא לא להתבייש – לענות!

השאלות הן:

1. מה לדעתך היה השינוי השנתי הממוצע במחירי הדירות בחמש השנים 1994-1998?

2. מה לדעתך היה השינוי השנתי הממוצע במחירי הדירות בחמש השנים 1999-2003?

3. מה לדעתך היה השינוי השנתי הממוצע במחירי הדירות בחמש השנים 2004-2008?

4. מה לדעתך היה השינוי השנתי הממוצע במחירי הדירות בארבע השנים 2008-2012?

ולסיום השאלות החשובות ביותר:

5. מה לדעתך היה השינוי השנתי הממוצע במחירי הדירות ב-19 השנים 1994-2012?

6. מה לדעתך הוא הגורם המשפיע ביותר על עליית מחירי הנדלן ב 20 השנים האחרונות? (סיבות לדוגמא: חוסר בקרקעות, ריבית, אי איזון בין היצע וביקוש, עליה לארץ, וכו'. אם חשבת על יותר מגורם אחד, אפשר לציין אחוזים, למשל: X% מהעליה במחיר נגרם מסיבה Y וכו')

כל השאלות במחירים נומינליים.

תשובות רשמיות בהמשך, לאחר שיהיו מספיק תגובות.

17 thoughts on “האגדה על מחירי הדירות

  1. adi d

    אם ל-95% מהאוכלוסיה יש זיכרון קצר ו-גם 95% מהאוכלוסייה בורה
    אז בממוצע רק ל-92.6 הם גם בורים וגם בעלי זכרון קצר.

    החשבון:

    95%*95% = 90.25% כאשר ה-5% מהקבוצות יש שונות מלאה
    95% – כאשר הקבוצות זהות
    92.6% זה הממוצע

    Reply
    1. Assaf Nathan Post author

      עדי ד – תודה על המתמטיקה אבל לצערי המסקנה שלך לא נכונה. בלי מידע על הקבוצות כל מספר יכול להיות נכון.
      וגם – לא ניחשת ובכך כפרת בעיקר ! 🙂

      Reply
  2. אבישי

    קודם כל מעניין :-), אני אומנם עוד די בהתחלה אבל אני אכן רואה את עצמי כמשקיע ערך ושואף להתמקצע באפיק הזה. ללא קשר לנקודה הראשונה אני מחזיק בעמדה שדי לא כדאי להחזיק היום דירה למגורים, גם משיקולים של מיסוי (מה שנראה שישתנה בקרוב) וגם משיקולים של תשואה. השקעות נדל"ן מעט יותר מתוכמות זה כבר משהו אחר… וללא קשר לשתי העובדות הראשונה אני גם אכן נוטה להמעיט בצורך בביטוח. החיסכון הפנסיוני שלי כולו בגמל, אין לי ביטוח אכא (חישובים הראו שדי בוודאות זה לא משתלם). יש לי ביטוח על הרכב אבל גם הוא יירד בהמשך כשהנזק הפוטנציאלי של רכב פחות יכאיב לי. אף פעם לא חשבתי האם קשר בין התפיסות, שיעשעע אותי להתקדם בקריאה של הסעיפים…

    עכשיו לשאלות אני כנראה ממש לא אדייק באחוזים אבל נראה לי שאני יודע את הקו הכללי (אם כי יכול להיות שלא).
    בתחילת שנות ה90 היה זינוק גדול יחסית במחירי הדיור ובניה מאסיבית בגלל העלייה הגדולה מחבר העמים. לא יודע נניח 30%

    בתחילת שנות האלפיים היה מיתון, מצב ביטחוני קשה. היה קיפאון בדיור והיה קשה מאוד למכור. אנשים שכחו את זה לגמרי. אני מניח ירידה של 20%

    באמצע שנות האלפיים לדעתי היתה התאוששת מתונה. הבורסה עלתה מאוד ולכן הדיור קצת פחות. נגיד עליה של 10%.

    ובין 2008 ל2012 היה כמובן בום גדול שנבע מהקריסה הפיננסית ומהורדת הריבית הדרסטית שנתנה כסף בחינם. בוא נגיד עלייה של 50% ארצי

    בסה"כ במשך 20 שנה אני חושב שמחירי הנדל"ן עלו, אבל באופן הרבה פחות משמעמותי ממה שאנשים נוטים לחשוב. למעשה זה הביא תשואה די סולידית. אני מניח שהגורם העיקרי לעליית מחירים היא בוודאי האינפלציה וכנראה גם גידול בביקושים (כל אחד פה חייב דירה) שלא תמיד עומד ביחד עם הגדלה נאותה בהיצע

    Reply
  3. אסא

    אני כבר אוהב את הפוסט הזה. (-:
    אני אענה על שאלה 5 – אני מהמר על 3% בממוצע לשנה (נומינלי). אני מעריך שב-14-15 השנים הראשונות של התקופה המחירים בכלל לא עלו במונחים ריאליים, ורק בחמש השנים האחרונות הם החלו לעלות.

    Reply
  4. Daniel

    נכון!
    אין לי דירה
    וביטלתי כל תשלומי ביטוח חוץ מביטוח רכב חובה

    Reply
  5. Daniel

    אני אומר ממוצע 5%
    אני מדבר על תקופות של עליית מחירי הדירות וירידות
    אז תשובתי היא :
    בתקופת העליות ממוצע היא 5% שנתי
    ובתקופת הירידות -5%
    ממוצע עבור כל השנים היא +%5 שנתית

    הסיבות:
    חוסר שיווק קרקעות זולות של מדינה.
    זאת אומרת שמדינה לא משחררת מספיק קרקעות. דבר נוסף חשוב מאוד הוא גם המחירי הקרקע שמדינה כן משחררת.
    כאשר מסתכלים על מחירי קרקעות של מכרזים באותם איזורים רואים בבירור שמדינה מעלה את המחיר כל פעם.
    עלויות בניה גם עולות אך ממש קצת +1-2% בשנה.

    בתקופת עליה 1990-1997 מחירים קפצו חזק מחוסר בדיור לעולים חדשים. אז עליה לארץ כן השפיע.אך זאת השפעה זמנית. רואים את זה כבר ב 1998 ולאחר מכן, כאשר עליה הפסיקה ומחירים התחילו לרדת…

    Reply
  6. Jonathan R

    מריבוי הסיפורים של אנשים שקנו לפני "הגל" וערך הנכס שלהם הוכפל בתוך 6-8 שנים, אז אני מנחש ככה:
    2004-2012 – 9% שנתי
    2000-2004 – נגיד 2% שנתי כי היתה אינתיפאדה
    1996-200 – 0% או פחות כי נדמה לי שהיתה ירידה בחצי השני של שנות התשעים, לאחר עלייות בעקבות הגעת הרוסים.
    והניחוש שלי לגבי המקור לעלייות מחירים: קנייה של חולניקים עם הרבה מזומנים ממקור לא ידוע, שהתחילה טרנד של השקעה של כל מי שיכל (כי זה עולה, אז זה כדאי). אז נקרא לזה אי איזון היצע ביקוש.

    Reply
  7. עדו

    אני יכול להגיד מזיכרון שהתשובות של 1+2 הן בערך 0%
    בערך ב-1993 הגיעו מחירי הדירות לשיא. אז כולם היו באופוריה גם בגלל העליה הרוסית וגם בגלל הסכמי אוסלו. המחירים היו בשיא, אבל אז הם נשארו סטטים במשך כ-10 שנים

    אני קניתי בית בשנת 2000 וכולם חשבו שאני משוגע – כולם אמרו לי שהדירות אף פעם לא עולות בארץ. קניתי אז דו-משפחתי באזור מודיעין של 120 מ"ר תמורת 180 אלף דולר. אני חושב שהמחיר שילש את עצמו מאז, אבל אני כבר מזמן מכרתי

    התשובה לשאלה 6 היא אינפלציה. מחירי הדירות עולים בקצב קצת יותר מהיר מאשר האינפלציה. כתבתי על כך בבלוג שלי לפני מספר שנים בפוסט שנקרא "השקעה בנדל"ן – האם זה כדאי"
    http://tinyurl.com/3fx9j3t

    דרך אגב, פיטר לינץ' באחד הספרים שלו מציע לקוראים לקנות דירה לפני שהם משקיעים בבורסה.

    Reply
  8. שיר

    http://www.madlan.co.il/survey/areFlatPricesAlwaysRising (הכותב הוא פרופ’ שדלה את הנתונים מאתר הלמ”ס),
    העלייה הריאלית הממוצעת במחירי הנדל”ן בישראל ב50 השנים האחרונות היא 2.8% לשנה. אמנם העלייה היא תנודתית, אבל גם בתעודות סל יש עשורים פחות טובים.

    Reply
  9. יהונתן

    אני יודע שמה שאני אומר יהיה מנוגד לרוח של הפוסט אבל התשואה על עליית ערך דירה במרכז תל אביב הייתה במונחים דולריים נומינליים עשרה אחוז לשנה בשלושים השנה האחרונות. ועוד לא דיברנו על שכר דירה

    Reply
  10. יהונתן

    סליחה. תיקון טעות. בדקתי. העשרה אחוזים תשואה נומינלית כוללים שכר דירה.

    Reply
  11. דני

    1. 0
    2. מינוס 1
    3. 5
    4. 8
    5. 4
    6. או ריבית או היצע קרקעות מאושרות לבניה

    Reply
  12. עמיחי

    1. 0-3%
    2. 0-3%
    3. 3-6%
    4. קנינו בשלהי 2007 (לפני שהתחלנו עם השקעות ערך:) אני יכול להגיד במידה גדולה של ודאות שכל נכס סביר שנרכש ב2007 באזור המרכז עלה ב60-90% נכון למונחים של היום.
    5. לא מי יודע מה. בטח 3-5%. בהתחשב בזה שברוב התקופה היה אפשר לרכוש אגרות חוב ממשלתיות עם תשואה לא רעה בכלל.

    6. בדרך כלל הסיבה היא אינפלציה. בשנים האחרונות הסיבה היא אשראי זול ו\או סביבת ריבית נמוכה . אני מכיר הרבה מאוד מבוגרים שהיו רגילים לחיות על ריבית וקנו דירה בשביל לקבל 3% שנתי

    לא שאני חובב השקעות נדלן, אבל מה קרה לפני 1994? ממה שאני זוכר זה היה בערך סיום תקופה של ריצה רצינית מאוד בשוק…

    תבדוק מהי התשואה בין 88-2012 …

    Reply
  13. DADA

    1. עלייה 5%-8%
    2. ירידה של 3%-5%
    3. ירידה של 5%-7%
    4. עלייה של 10%13%
    5. השינוי היה סביב ה 0

    Reply
  14. עומרי ולורט

    אני מניח שתביא כאן נתונים שמראים על קיפאון של שנים לא מבוטלות ולמעשה ירידה ריאלית, החל מסוף שנות התשעים ועד קרוב לאמצע העשור הקודם.

    כמה דברים:

    ראשית, אישית, לא הייתי קונה דירה למגורים או להשקעה.
    אבל זה בעיקר כי אני מאמין שיש לי את היכולת לאתר השקעות הרבה יותר טובות מבחינת סיכון-סיכוי. ובהתחשב בגילי הצעיר זו הדרך הנכונה עבורי.

    דירה היא הדרך היחידה של משקיע קטן להשקיע באמצעות מינוף בעלות נמוכה.
    זה יתרון בלתי מבוטל שלא ניתן להתעלם ממנו כי כאשר המינוף נעשה בשיעור נכון ובנכס הנכון, יש לכך השפעה מהותית על התשואה.

    בנוסף, יש דירה ויש דירה.

    דירה במרכז תל אביב היא ממכשירי ההשקעה הטובים והוודאיים שיש למי שמעוניין בתשואה צמודת אינפלציה ארוכת זמן שחשופה בלעדית לכלכלה הישראלית.
    זה מוצר עם יתרון תחרותי בלתי מחיק על המתחרים.
    תל אביב היא בירה תרבותית, עסקית, בליינית וטכנולוגית. ויש לה רצועת חוף מרשימה.

    אם אתה מאמין בשגשוגה ארוך הטווח של הכלכלה הישראלית (ואני מניח שכך הדבר משום שאתה מחזיק ברמי לוי) דירה במרכז תל אביב היא דרך סולידית להחשף אליה
    וליהנות מכוח שוק חזק מאוד בהצמדת התשואה השוטפת לאינפלציה לכל הפחות וגם מעליית ערך

    ודבר נוסף, אל תזלזל באספקט הלא רציונאלי.
    כי אנשים הם כאלה, זו עובדה.
    המשקיע הממוצע לא יודע להתמודד עם תנודות וקונה ומוכר מניות באופן מרושל.
    לכן מדידת אלטרנטיבות ההשקעה בהן יכל לבחור להונו העצמי נשארת פעמים רבות מנותקת מהמציאות.
    כמו כן, יש משתנים לא מדידים כמו היכולת לעצב ולשנות את הדירה לפי צרכיך וטעמך, צרכים ייחודיים של אנשים עם ילדים בגיל גן או בית ספר, היטמעות בקהילה וכו.

    Reply
    1. Assaf Nathan Post author

      עמרי אתה מאוד צודק. תודה.
      לעומת זאת לדעתי ההשוואה בין תל אביב לרמי לוי ולכלכלת ישראל לא ממש קשורה. אם כלכלת ישראל תתפתח זה לאו דווקא אומר שתל אביב תצמח אבל רמי לוי יצמח בוודאות, פשוט כי הוא בכל מקום. בנוסף, כפי שראינו אך לא מזמן, רמי לוי צומח גם כשכלכלת ישראל מתכווצת, קח למשל את 2008 ו 2009, ואתה מוזמן להתקשר לרמי לוי ולשאול אותו איך היה במיתון של 2001 ואיך היה במיתון של 1983. תקבל אותה תשובה. ולכן הימור על רמי לוי הוא הרבה יותר בטוח מאשר על דירה בתל אביב או על כלכלת ישראל. אין קשר בין האחזקה שלי ברמי לוי לאמונה שלי לגבי כלכלת ישראל.

      Reply
  15. עומרי ולורט

    אני חושב שהמתאם בין צמיחה בכלכלה הישראלית לבין צמיחתה של תל אביב הוא כמעט ודאי.
    יתירה מכך, עקב מגמת ההאצה באי השוויון בחברה הצמיחה מגיעה ברובה לאוכלוסיה החזקה הנושאת אל העיר את עיניה. במגורים ובתעשייה ומסחר כאחד.
    כך שצמיחה בכלל המדינה מורגשת ביתר שאת בתל אביב ואני לא רואה מדוע הדבר ייפסק אלא אם תהיה התערבות ממשלתית מכוונת לסכל זאת.
    הארנונה המשולמת מול השירותים העירוניים המסופקים זו דוגמא טובה.
    תל אביב מצאה עצמה בשנים האחרונות בעודף תקציבי גדול, בגלל פעילות המסחר והמשרדים העניפה שמתקיימת בה. הדבר מאפשר לעיר לגבות ארנונה נמוכה יחסית מהתושבים ולספק להם תנופת פיתוח עירוני מואצת, שלא לומר מוגזמת, עם שלל מיזמי ענק של מיליארדים.
    וכן הטבות ייחודיות כמו חניה חינם לתושבים בכל שעות היממה וכו', על חשבון אנשים שלא גרים בתל אביב, אלא רק נאלצים להגיע אליה לעבודה, סידורים, תרבות או בילויים שלא קיימים באותה איכות במקום מגוריהם.
    כך זה, שבהכללה, מראש חזק יותר ולכן מרשה לעצמו לגור במרכז תל אביב, משלם פחות ומקבל יותר דבר שמרחיב את הפערים עוד ועוד.
    העיר היא גם אי של חזון תכנוני מודרני ואמיץ יחסית בים של תכנון עירוני נוראי ברוב הערים בגוש דן ומחוצה לו.

    כל זה נכון גם לימים של מיתון – עשירים כידוע נפגעים פחות במיתון ולעיתים גם נהנים מהפערים המתרחבים.

    בקיצור, בנוסף ליתרונותיה המובנים של העיר, השקעה בתל אביב היא גם הימור על המשך העמקת אי השוויון בחברה הישראלית או לכל הפחות שימורו. לא הייתי רוצה להשקיע בתיזה נגדית.

    מה שכן, אין לזה באמת קשר לרמי לוי, אלה לא השקעות סותרות ושתיהן טובות.

    Reply

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *